Pourquoi est-il si difficile de construire des maisons dans votre quartier

Feb 12, 2024

Dans les années 1910, les villes américaines ont commencé à adopter des politiques qui façonneraient les quartiers et, involontairement, jetteraient les bases de la grave pénurie de logements actuelle : les lois de zonage unifamilial.

Les lois de zonage, dans leur forme la plus élémentaire, suivent un concept simple. Dans une partie de la ville, seules des usines peuvent être construites. Dans un autre quartier de la ville, seuls des immeubles d’habitation peuvent être construits. Et dans une autre partie de la ville, seules des maisons unifamiliales peuvent être construites.

Les lois sur le zonage unifamilial sont inconnues de la plupart des Américains, mais elles ont joué un rôle déterminant dans l’expansion des zones urbaines et dans l’idéal suburbain de posséder une maison avec un porche et une cour arrière sur un terrain d’un demi-acre après la Seconde Guerre mondiale.

Mais ce rêve comportait toujours une menace implicite, pour ceux qui le considéraient ainsi. Votre maison pourrait être la maison de vos rêves, mais ce rêve pourrait-il prendre fin si quelqu'un construisait une usine juste à côté ? Et si vous essayiez de vendre votre maison, qui l’achèterait ? Toute pollution ou tout bruit pourrait facilement se propager jusqu'à votre maison, et vendre et déménager dans un nouvel endroit pourrait sembler presque impossible.

Ainsi, les lois de zonage ont protégé la valeur des maisons de millions d’Américains, ont stoppé le développement de projets qui pourraient transformer de petits villages en grandes villes et de grandes villes en villes, et ont délégué le contrôle aux propriétaires locaux et au gouvernement sur la façon dont les terres de leurs quartiers étaient utilisées.

Pourtant, les critiques affirment que les lois de zonage ont fini par être exclusives, ont renforcé la ségrégation raciale et de classe et ont fermé la porte à de nombreux Américains en matière d'accession à la propriété.

Des réglementations strictes de zonage unifamilial ont limité l'offre de logements, ont artificiellement augmenté les prix, ont dilapidé le rêve d'accession à la propriété pour les générations futures et ont empêché les familles de s'installer dans des quartiers offrant de meilleures écoles et de meilleures opportunités d'emploi, affirment les chercheurs et les défenseurs.

Plus d’un siècle après l’adoption des premières lois de zonage unifamilial, environ 75 % des terrains zonés pour le logement dans les villes américaines sont réservés à des maisons unifamiliales privées. Dans certaines banlieues, les lois de zonage interdisent la construction d’appartements dans presque toutes les zones résidentielles. Les municipalités ont également augmenté la taille minimale des lots et ajouté des exigences en matière de hauteur. Cela a eu pour effet d'encourager la construction de maisons unifamiliales de plus en plus grandes et de limiter les options de logement, comme les maisons plus petites.

"Le zonage est devenu plus compliqué et plus restrictif", a déclaré Jenny Schuetz, chercheuse principale à Brookings Metro qui étudie l'économie urbaine et la politique du logement. « Il devient de plus en plus difficile de construire, en particulier dans les zones à revenus élevés qui veulent avoir beaucoup de contrôle sur le développement. »

Aujourd'hui, de plus en plus de gouvernements locaux et étatiques – dirigés à la fois par les démocrates et les républicains – repensent leurs lois sur le zonage unifamilial en réponse à une crise du logement à l'échelle nationale.

Les maisons coûtent plus cher que jamais au cours des 30 dernières années, même en tenant compte de l’inflation, et la construction de logements n’a pas réussi à suivre la demande. Le marché immobilier américain manque de quelque 6,5 millions de logements.

Ainsi, un nombre croissant d’États et de municipalités assouplissent les lois de zonage autrefois considérées comme intouchables. Ces réformes « upzone » ont été poussées par des militants pro-logement – ​​appelés YIMBY, abréviation de Yes in My Backyard.

Les décideurs politiques et les défenseurs apportent plusieurs changements pour augmenter le parc de logements : élimination des lois de zonage unifamilial ; légaliser les logements accessoires, communément appelés appartements pour grand-mère, dans les zones zonées unifamiliales ; légaliser les duplex, les triplex et les quadruplex ; et adopter des réformes pour créer un développement de logements abordables à proximité des principales lignes de transport en commun.

Minneapolis, Arlington, Gainesville, Charlotte, Walla Walla, Washington et d'autres villes ont réformé leurs lois sur le zonage unifamilial ces dernières années.

L’Oregon, la Californie, Washington, le Montana et le Maine y ont mis fin dans tout l’État. L'administration du président Joe Biden a également plaidé en faveur d'une réforme du zonage, en offrant des subventions fédérales aux communautés qui modifient leurs politiques pour permettre des développements multifamiliaux.